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Norderstedt | Lotz und Schmidt

€ Das Grundbuch: Wartung und Pflege

Norderstedt (em/la) Allgemein ist bekannt, dass über jedes Grundstück, jede Eigentumswohnung und auch jedes Erbbaurecht ein Grundbuch angelegt ist und insbesondere steht im Grundbuch, wer Eigentümer ist.

Darüber hinaus finden sich im Grundbuch Eintragungen dazu, wer Rechte an einem Grundstück hat, beispielsweise ein Wegerecht oder ein Nießbrauchsrecht. In der sogenannten III. Abteilung des Grundbuchs sind Grundpfandrechte, also in der Regel Grundschulden oder früher Hypotheken, verzeichnet, wenn die Immobilie als Sicherheit für eine Darlehnsschuld verwendet wird.

1. Wer ist Eigentümer?
Das Grundbuch wurde geschaffen, um zweifelsfrei feststellen zu können, wer der jeweilige Eigentümer einer Immobilie ist. Insbesondere kann auch nur derjenige im Grundbuch etwas bewirken, der dort eingetragen ist. Immer wieder ist festzustellen, dass den Beteiligten schlicht unklar ist, wer wirklich im Grundbuch eingetragen ist. Beispielsweise gehen oft Eheleute davon aus, dass sie gemeinsam im Grundbuch stehen, während tatsächlich nur der eine Partner eingetragen ist. Dies kann teilweise zu fatalen Folgen führen, beispielsweise wenn der Berechtigte stirbt und die Immobilie plötzlich vollständig in den Nachlass fällt. Ebenso sollte man darauf achten, dass der eingetragene Eigentümer zumindest im fortgeschrittenen Alter durch entsprechende notarielle Vorsorgevollmachten sicherstellt, dass im Falle seiner Erkrankung bezüglich der Immobilie agiert werden kann. Beispiel: Frau F. ist 87 Jahre alt und Eigentümerin eines Einfamilienhauses mit größerem Garten. Aufgrund fortgeschrittener Demenz kann sie keine Erklärungen mehr abgeben und ist außerdem nicht mehr in der Lage, in dem Haus zu wohnen. Für eine Heimunterbringung muss das Objekt verkauft werden. Wenn unsere Frau F. keinen Bevollmächtigten hat, muss erst ein Betreuer bestellt werden. Der kann dann das Haus zwar verkaufen, die Abwicklung des Vertrages verzögert sich aber erheblich, weil das Betreuungsgericht der Verfügung über die Immobilie erst zustimmen muss. Erst wenn das alles vorliegt, kann der Kaufpreis an Frau F. ausgezahlt werden, damit deren Heimunterbringung bezahlt werden kann.

2. Erbfälle:
Stirbt ein Eigentümer / Miteigentümer eines Grundstücks, fällt sein Eigentum in seinen Nachlass und somit an den Erben, ggf. im Wege der gesetzlichen Erbfolge an den oder die gesetzlichen Erben, wenn kein Testament vorliegt. Dementsprechend sollte man sich zu Lebzeiten besser überlegen, wer Eigentümer nach dem Tod werden soll. Beispielsweise kann sich der überlebende Ehegatte plötzlich nach dem Tod des Partners einer Erbengemeinschaft als Miteigentümer oder auch alleinigen Eigentümer der Immobilie gegenübersehen, an der er zwar möglicherweise beteiligt, mit Sicherheit aber nicht allein verfügungsberechtigt ist. Dieses kann dann zum Verlust der angestammten Wohnung führen. Selbst wenn solche dramatischen Auswirkungen ausbleiben, wird immer wieder übersehen, dass das Grundbuch im Moment des Versterbens unrichtig geworden ist, weil logischerweise der Erblasser noch im Grundbuch steht und dieses auch nicht etwa von Amts wegen durch irgendeine Instanz berichtigt wird. Für die Grundbuchberichtigung benötigt man einen Erbnachweis, zugelassen sind entweder das eröffnete notarielle Testament des Erblassers oder aber der Erbschein. Dessen Erteilung dauert gerne mal drei bis sechs Monate selbst bei unstreitigen Erbfällen. Dieses kann wiederum Folgen haben.

Wir bleiben bei unserem Beispiel mit unserer Frau F. Nehmen wir einmal an, Frau F. hätte das Haus aufgrund eines handschriftlichen Testaments von ihrem Mann geerbt, der vor 15 Jahren verstorben ist. Über eine Grundbuchberichtigung hat sie sich keine Gedanken gemacht. Bevor Frau F. oder besser gesagt in unserem Beispiel der Betreuer das Objekt dann verkaufen könnte, müsste erst einmal überhaupt Frau F. ins Grundbuch eingetragen werden. Da nur ein handschriftliches Testament (hoffentlich noch) von ihrem Mann vorliegt, muss zuerst ein Erbschein nach dem Ehemann beantragt und erteilt werden. Dann kann das Haus verkauft werden, woraufhin dann eben (wegen der Betreuung) das Betreuungsgericht auch noch zustimmen muss. Bis Frau F. hier ihren Kaufpreis erhält, dürfte mit Sicherheit ein halbes Jahr bis Dreivierteljahr vergangen sein. Daher: Wer Eigentümer einer Immobilie ist, sollte zwingend ein notarielles Testament errichten. Tritt der Erbfall ein, ist mit dem eröffneten, notariellen Testament das Grundbuch in wenigen Wochen zu berichtigen, ansonsten muss zwingend ein Erbschein beantragt werden, was nicht nur teuer ist, sondern zu einem erheblichen Zeitaufwand führt und eine kurzfristige Verfügung über die Immobilie verhindert.

Fazit: Man sollte ab und zu den Grundbuchinhalt überprüfen und sich Gedanken darüber machen, ob in Bezug auf die Eigentümerstellung oder bezüglich eingetragener Belastungen etwas zu veranlassen ist.

Foto: Rechtsanwalt/Notar Wolfgang Sohst

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