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Norderstedt | Lotz und Schmidt

€ Alles Neu macht der Mai

norderstedt Lotz und Schmidt
Norderstedt (em/ng ) Am 1. Mai 2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Die Schwerpunkte der Reform liegen auf der energetischen Modernisierung, der Schaffung eines einheitlichen Rechtsrahmens für die Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch Dritte) und der vereinfachten Durchsetzung von Räumungsansprüchen.

Zu den wichtigsten Zukunftsaufgaben im Wohnungsmarkt gehört angesichts knapper Energiereserven und des Klimawandels die energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes. Die bisher bestehenden Vorschriften zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter und zur Mieterhöhung bei Modernisierung wurden den geänderten Anforderungen im Hinblick auf die Energieeffizienz und den Klimaschutz nicht mehr ganz gerecht. Aus diesem Grund erhält der jetzt neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ größeres Gewicht. Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primär- oder Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen. In diesen Fällen können die Mieter grundsätzlich auch nicht mehr wie bisher, wegen einer wirtschaftlichen Härte der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen widersprechen, sondern allenfalls der nachfolgenden Mieterhöhung, so dass zumindest die Maßnahme durchgeführt werden kann.

Außerdem dürfen Mieter bei Durchführung der energetischen Modernisierung in den ersten drei Monaten die Miete nicht mehr mindern. Damit wird ein weiterer Anreiz für Vermieter geschaffen, die für die erste Zeit der Baumaßnahmen keine Mieteinbußen zu befürchten haben. Daneben wird ein einheitlicher Rahmen für die Umstellung auf Wärme-Contracting geschaffen. Technisch geht es bei vermieteten Wohnungen darum, dass der Contractor im Auftrag des Vermieters für den Betrieb der Heizungsanlage bzw. Warmwasseranlage verantwortlich ist. Es gibt unterschiedliche Modelle des Contractings. Bei dem wichtigsten Modell finanziert den Contractor den Austausch der meist veralteten Heizkessel gegen eine moderne Neu-Anlage mit höherer Effizienz. Er übernimmt außerdem den Brennstoffeinkauf und die laufende Wartung. Beim Betriebsführungscontracting beschränkt sich der Contractor darauf, den Wirkungsgrad der vorhandenen Anlage durch Wartung und Steuerung zu verbessern; auch hier übernimmt er die Beschaffung des Brennstoffes. Nach der bisherigen Rechtslage war eine vermieterseitige Umstellung der vorhandenen Wärmeversorgung auf Contracting ohne Zustimmung aller betroffenen Mieter nicht in allen Fällen möglich. Nunmehr wird die Umstellung durch den Vermieter einheitlich geregelt.

Erforderlich ist zum einen die Errichtung einer Neuanlage oder die Bereitstellung über ein Wärmenetz (z. B. als Fernwärme), zum anderen die Kostenneutralität für den Mieter. Der Vermieter kann dann die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Auch im Hinblick auf Mieter, die ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachkommen, wurde das bestehende Recht den Erfordernissen eines modernen und effizienten Mietrechtes nicht mehr uneingeschränkt gerecht. Dies betraf insbesondere die Situationen, in denen sich einzelne Mieter planmäßig ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entzogen und insbesondere private Vermieter im Einzelfall erheblich geschädigt haben (sogenannte Mietnomaden). Infolge der Dauer eines Räumungsprozesses summieren sich häufig erhebliche Zahlungsausfälle. Das neu geschaffene Instrument der Sicherungsanordnung soll dem entgegenwirken. Nunmehr kann ein Vermieter gleichzeitig mit Erhebung einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges beantragen, dass der Mieter einer Sicherheit für die während des Prozesses auflaufenden Mieten zu hinterlegen hat. Wenn der Mieter der Sicherungsanordnung keine Folge leistet, kann das Gericht die Räumung der Wohnung per Einstweiliger Verfügung anordnen, so dass ein Vermieter sehr schnell in den Besitz seiner Wohnung gelangen kann. Durch die Sicherungsanordnung wird der Anreiz für Mieter, den Zivilprozess zu missbrauchen, um den Ausgleich einer berechtigten Forderung zu verzögern, erheblich gemindert. Vermieter werden hierdurch vor erheblichen Mietausfällen geschützt.

Darüber hinaus wird das Räumungsverfahren kostengünstiger gestaltet. Die in der Praxis entwickelte sogenannte „Berliner Räumung“ wird nunmehr auch im Gesetz verankert. Bei der „Berliner Räumung“ beschränkt sich die Zwangsvollstreckung auf die bloße Besitzverschaffung, d. h. der Gerichtsvollzieher lässt allenfalls die Tür öffnen, ohne aber die Gegenstände des Mieters abzutransportieren. Bei der klassischen Zwangsräumung fallen häufig Kosten für das Umzugsunternehmen und Einlagerung der Gegenstände von mehreren tausend Euro an. Im Gegensatz hierzu beschränken sich die Kosten bei der „Berliner Räumung“ auf die Türöffnung (150 bis 200 Euro) zzgl. Gerichtsvollzieherkosten in Höhe von rund 60 Euro. Der Vermieter ist verpflichtet, die Sachen einen Monat aufzubewahren. Fordert der Mieter die Sachen innerhalb dieses Zeitraumes nicht ab, darf der Vermieter die Gegenstände verwerten. Gegenstände, die nicht verwertet werden können, darf der Vermieter vernichten. Eine weitere, wichtige neue Regelung wurde für den Fall getroffen, dass die Räumungsvollstreckung daran scheitert, dass sich eine dem Vermieter bis dahin unbekannte Person in der Wohnung aufhält, gegen die kein Räumungsurteil vorliegt. In diesen Fällen musste der Vermieter bisher erneut eine Räumungsklage gegen diese Person erheben, was zu einer erheblichen zeitlichen Verzögerung geführt hat. Nunmehr können Vermieter eine Einstweilige Verfügung gegen diese Personen erwirken, so dass innerhalb weniger Tage ein Räumungstitel vorliegt und die zeitliche Verzögerung erheblich minimiert wird.

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