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Norderstedt | Rechtsanwaltskanzlei Lotz und Schmidt

€ Grundstückskauf unter Bedingung

Norderstedt (em) Wer ein Grundstück kauft, möchte sicher sein, dass er es zu dem gewollten Zweck verwenden kann. Je nach Sachlage gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie man einen rechtssicheren Weg für Käufer und Verkäufer gestalten kann.

Beispiel 1:
Unternehmer U. plant, seinen florierenden Gewerbebetrieb erheblich zu erweitern und benötigt dafür eine neue Produktionshalle. Sein Betrieb liegt am Rande eines Gewerbegebietes und grenzt direkt an landwirtschaftliche Flächen an. Der Bauer wäre bereit, dem U. einen Teil des angrenzenden Feldes zu verkaufen und man wird sich über den Preis einig. Natürlich will U. dieses Feld nur dann haben, wenn er es auch bebauen darf, was von einer entsprechenden behördlichen Genehmigung abhängig sein wird, die im Außenbereich naturgemäß schwer zu bekommen ist.

Beispiel 2:
Der Verkäufer V. hat seinen Onkel beerbt und plant nun, ein Grundstück, welches in attraktiver Stadtlage gelegen ist und derzeit mit einer größeren Garagenanlage bebaut ist, an den Käufer K. zu verkaufen, der dort Wohnungen bauen will. V. weiß über das Grundstück nicht viel, da er es erst seit kurzem in Besitz hat. Gerüchte besagen, dass dort ehemals zu Kriegszeiten eine Munitionsfabrik gestanden haben soll, Genaues weiß man aber nicht. K. würde das Grundstück gern erwerben, hat aber Angst vor Altlasten und legt Wert darauf, sich ggf. vom Vertrag lösen zu können.

Gestaltungsmöglichkeiten:
Wenn für eine der Vertragsparteien nicht feststeht, ob ein Kaufvertrag wirklich durchgeführt werden soll, so gibt es zwei Möglichkeiten: Zum einen kann man die Wirksamkeit des Vertrages von einer Bedingung abhängig machen. Der Grundstückskaufvertrag wird dann abgeschlossen, also notariell beurkundet. In den Vertrag wird aber eine Bedingung aufgenommen, im Regelfall eine sogenannte aufschiebende Bedingung. Dies führt dazu, dass der Vertrag zwar abgeschlossen ist, aber noch nicht wirksam wird. Wirksamkeit erlangt er erst, wenn die vereinbarte Bedingung eintritt. Es entsteht also eine Art Schwebezustand. In aller Regel wird eine zeitliche Schranke vorgesehen, entweder tritt die Bedingung in diesem Zeitraum ein, oder aber der Vertrag ist nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne abschließend unwirksam.

In den Beispielen würde man dem U. den Abschluß eines solchen bedingten Kaufvertrages empfehlen. Wenn es ihm gelingt, innerhalb der vereinbarten Zeitspanne die angestrebte Baugenehmigung zu erhalten, so wird der Kaufvertrag durch den Bedingungseintritt der Genehmigungserteilung wirksam und ganz normal abgewickelt. Regelmäßig wird man für den Fall, dass es nicht zum Bedingungseintritt kommt, vorsehen, dass der U. die bis dahin angefallenen Kosten, insbesondere also die Beurkundungskosten, zu tragen hat, da sein Vorhaben sich nicht auf diesem Grundstück verwirklichen ließ.

Die alternative Möglichkeit zur aufschiebenden Bedingung ist die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts für bestimmte bzw. einen bestimmten Fall. Bei dieser Gestaltung wird der Vertrag mit seinem Abschluß ganz normal wirksam. Eine der Vertragsparteien hat dann lediglich das Recht, durch eine Rücktrittserklärung den Vertrag wieder unwirksam werden zu lassen, er wird dann – sofern er schon abgewickelt wurde – wieder rückabgewickelt. Auch hier wird man in der Regel eine Zeitspanne vorsehen, innerhalb der vom Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht werden kann.

Handelt es sich um längerfristige Zeiträume, ist es wichtig, ggf. Sicherungsmechanismen zur Rückabwicklung des Vertrages vorzusehen, z. B. eine Rückauflassungsvormerkung für den Verkäufer um den Rückerwerb seines Eigentums sicherzustellen. Bei unseren Beispielen würde man im zweiten Fall, also für K. zu einem solchen Rücktrittsrecht raten. Man würde im Vertrag vorsehen, dass K. nach Abschluß des Kaufvertrages eine Bodenuntersuchung vornehmen lassen darf und zurücktreten kann, wenn sich tatsächlich der Verdacht auf das Vorhandensein von Altlasten bestätigt.

Anzumerken ist noch, dass im Unterschied zum Bedingungseintritt beim Rücktrittsrecht die betreffende Partei das Rücktrittsrecht noch ausüben muss, also praktisch die Wahl hat, den Vertrag wieder rückabzuwickeln. Wichtig ist auch, dass bei der aufschiebenden Bedingung die Grunderwerbsteuer erst mit Bedingungseintritt anfällt. Da in Schleswig-Holstein die Grunderwerbersteuererhöhung um 1,5 Prozent zum Jahreswechsel ansteht, sollte man dies bei einer solchen Gestaltung bedenken. Will man den aktuellen Grunderwerbsteuersatz noch „mitnehmen“, so muß mit dem Rücktrittsrecht gearbeitet werden, weil der Kaufvertrag dann sofort wirksam wird und die Grunderwerbsteuer dann zum jetzigen Zeitpunkt entsteht.

Lotz und Schmidt
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