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Norderstedt | Rechtsanwaltskanzlei Lotz und Schmidt

€ Wechsel der Vertragsparteien – wenn der Mieter stirbt

norderstedt Rechtsanwaltskanzlei Lotz und Schmidt
Norderstedt (em) Entgegen einer weitverbreiteten Meinung, endet das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters nicht automatisch. Da es sich bei dem Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt, gelten grundsätzlich auch auf Mieterseite die allgemeinen erbrechtlichen Regelungen, soweit es nicht speziellere mietrechtliche Vorschriften gibt.

Normalerweise treten die Erben mit dem Tod des Erblassers vollumfänglich in dessen Rechte und Pflichten ein. Weil aber einer Wohnung eine besondere Bedeutung als Lebensmittelpunkt zukommt, hat der Gesetzgeber dem Rechnung getragen und in Einzelfällen einen von der erbrechtlichen Lösung abweichende Reihenfolge angeordnet und drei Fallgruppen unterschieden
• es gab einen Mieter der verstorben ist und in der Wohnung haben noch weitere Personen gelebt (§ 563 BGB);
• es gab mehrere Mieter der Wohnung, von denen einer verstorben ist (§ 563 a BGB);
• es gab einen Mieter, der allein in der Wohnung lebte und verstorben ist (§ 564 BGB).

Im ersten Fall, wenn der verstorbene Mieter mit weiteren Personen in der Wohnung gelebt hat, treten diese mit dem Tod automatisch in das Mietverhältnis ein. Diese Personen müssen daher keine Erklärung gegenüber dem Vermieter abgeben, sofern sie das Mietverhältnis fortsetzen wollen; der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes. Selbstverständlich gehen dann sämtliche Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, beispielsweise zur Zahlung der Miete, auf die Eintretenden über. Da ein Mieter häufig mit mehreren Personen in der Wohnung zusammen lebt, ordnet das Gesetz eine strenge Reihenfolge an, nach der der Eintritt in das Mietverhältnis erfolgen soll. Diejenigen mit einer höheren Rangstufe verdrängen die mit einer niedrigeren. An erster Stelle stehen die Ehegatten, an zweiter Stelle folgt der Lebenspartner. Dieser verdrängt jedoch nur alle anderen Bewohner mit Ausnahme der Kinder des verstorbenen Ehegattens. Insoweit wird der Lebenspartner schlechter gestellt als der Ehegatte, der alle anderen Bewohner verdrängt. Kinder folgen an dritter Rangstelle, wobei diese aber keine anderen Personen verdrängen. An vierter Rangstelle folgen die anderen Familienangehörige, die ggf. auch zusammen mit den Kindern des Verstorbenen, Mieter werden können. Das Eintrittsrecht will den Bewohner schützen und ihm die Wohnung als Lebensmittelpunkt erhalten. Da aber auch Fälle denkbar sind, bei denen der Bewohner kein Interesse daran hat, die Wohnung zu behalten, kann er innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, dem Vermieter gegenüber mitteilen, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte. Gibt er diese Erklärung ab, so gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen nur kündigen, sofern in dessen Person ein wichtiger Grund vorliegt. Im Übrigen gelten für den Vermieter die normalen, gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten (beispielsweise Eigenbedarf oder schuldhafte Vertragspflichtverletzung etc.). Einfacher verhält es sich im zweiten Fall, wenn mehrere Personen zusammen die Wohnung gemietet haben. Verstirbt eine dieser Personen, wird das Mietverhältnis mit dem oder den überlebenden Mietern fortgesetzt. Dem überlebenden Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann dann innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist bei befristeten Mietverhältnissen von großer Bedeutung und trägt dem Umstand Rechnung, dass die Wohnung ggf. für den überlebenden Mieter nunmehr zu groß ist und er allein möglicherweise die Miete nicht mehr bis zum vereinbarten Ende zahlen kann. Nur im dritten Fall, wenn ein Mieter verstirbt, der allein in der Wohnung gelebt hat oder alle Eintrittsberechtigten den Eintritt in den Mietvertrag abgelehnt haben, treten die Erben gemäß § 564 BGB in den Mietvertrag ein. Auch der Erbe kann den Mietvertrag innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters erfahren hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Ausnahmsweise kann auch der Vermieter innerhalb dieser Frist das Mietverhältnis kündigen, ohne dass es eines Kündigungsgrundes bedarf. Der Vermieter muss daher also weder Eigenbedarf haben, noch muss er diesen im Kündigungsschreiben darlegen. Von großer Bedeutung ist die Frage, wer für Mietschulden des Verstorbenen haftet. Erfolgt der Mietvertragseintritt gemäß § 563 BGB (1. Fall), dann schulden die Eingetretenen dem Vermieter auch die Mieten aus der Zeit vor dem Eintritt. Wenn die eintretenden Personen nicht zugleich Erben sind, dann haften sie mit den Erben als Gesamtschuldner, wobei im Innenverhältnis allerdings der Erbe für die Altschulden allein haftet. Vom Eintritt in den Mietvertrag an, schuldet der neue Mieter allein die Miete für die Zukunft. Der Erbe haftet hierfür nicht. Wenn der Mietvertrag mit dem in der Wohnung verbleibenden Mieter gem. § 563 a BGB fortgesetzt wird (2. Fall) oder mit den Erben gem. § 564 BGB (3. Fall), so schulden diese die Miete sowohl für die Vergangenheit als auch für die Zukunft. Besondere Probleme ergeben sich für den Vermieter, wenn ein Mieter stirbt, der allein in der Wohnung gelebt hat und keine weiteren Mieter oder Erben vorhanden sind. Diese teilweise schwierigen Probleme werden in einem der folgenden Artikel behandelt.

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